不動産競売の「開札期日」へ行ってきました。

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関与している債務整理案件で、神戸地方裁判所の「不動産競売の開札期日」へ行ってきました。

仕事柄、不動産競売に関与することは多くあるのですが、開札期日に足を運ぶことは滅多にありません(結果は電話で問い合わせできるので)。

今回はなんとなく、後学のために2年ぶりに現場へ行ってきました。

せっかくの機会ですので、自分のための備忘録として、当日見てきたことや感じたことをブログに記しておこうと思います。これから開札期日へ行かれる方や不動産競売に入札される方の参考になれば嬉しいです。

なお、開札期日の進行は裁判所によって違うかもしれません。下記は「神戸地方裁判所」での体験記ですので、その点ご注意ください。

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開始時刻は午前10時でした。裁判所で行われますので、もちろん平日です。2年前に開札期日に参加した時は、開札会場は神戸地裁本庁建物内だったのですが、今は、同じ敷地内にある交通裁判所の方に移っておりました。

10時きっかりに会場に到着。入場の際、署名や身分証明書の提示等の手続きはありませんでした。自由に出入りすることができます。

会場に入ると、縦長の部屋に4人掛けくらいの長椅子が３列に並んで、1列あたりそれぞれ20席ほど並べられています。10時の時点では人はまばらでした。いかにも不動産業者風の方もいましたが、子連れの主婦の方もいます。物々しい雰囲気はありません。

10時から開札作業が始まり、会場の片隅で入札の封筒がチョキチョキとハサミで開けられていきます。その間に、進行役の男性が、「開札結果を聞くに当たっての注意事項」を読み上げていきました。「携帯電話はマナーモードにしてください」とか「大きい声をだす等の行為はしないでください」とか、そういう内容だったと思います(すいません、あまり聞いていませんでした)。

注意事項の説明の後、開封された入札結果が議長のような進行役のような人に渡され、いよいよ結果発表へと移ります（10時10分〜15分くらいからでした）。

当初まばらだった人の入りも、この頃には賑わっていました（といっても、各長椅子に１〜２人座っているかどうかという程度でしたが）。

不動産競売の開札は、数十件の競売案件が同日に行われます。私が参加した当日も、30件以上の案件がありました。

一案件あたりの発表時間は約1〜2分。事件番号の若い案件から、次々と入札結果が発表されていきます。

発表内容は、事件番号と入札件数と上位3位の入札者の名前、そしてそれぞれの入札額です。上位3位が、3位、2位、1位の順にささっと読み上げられていきます。1位を読み上げるまえに間をおいたり、ということはありません。

入札「者」と書きましたが、上位3位として読み上げられるのは、ほとんどが法人でした。その中で落札するのも、やはり法人ばかりです。個人が落札した案件も少しありましたが、そういう案件は上位3位がすべて個人であったりすることが多かったです。転売目的のプロ(法人)にとっては、利益（自社の取り分）をのせて売りにくい物件だったのかもしれません（利益をのせて売りにくい物件がどういう物件なのかあまりよくわかりませんが、リフォームする余地がない物件、つまり付加価値をのっけにくい物件ということですかね）。

上位3位に頻繁に名前を連ねる法人が数社あり、そのうちの1社が当日だけでも10件近くの物件を落札していったのが印象的でした。あまり聞かない法人名だったのでその場でネットで調べたところ、神戸市の老舗リノベーション業者さんでした。多くの競売案件をこなしているので、立退料やリフォーム代を安く抑えることもできて、その分入札価額も他社より高めに設定できるということなんですかね。この会社のことを色々と調べてみると、経営状況は非常に優良で、着々と成長しておりました。入札するのにも多額の買受申出保証金（原則として売却基準価額の20％）が必要ですから、とても真似できるものではありません。。

ちなみに、各競売案件の売却基準価額、買受可能価額、予納金は、会場の出入口の横に張り出されています。

その他に印象的だったのは、多く落札をしていたこの会社の入札額が、すべて○○万円1,000円というふうに、1,000円を入れていたことでした。ほかの法人さんも○○万円1円としたり、同じように1,000円にしていたりして、○万円ちょうどにしている法人は少なかったです。将来、私が入札をすることがあれば、1円でも、1,000円でもなく、1,001円でもなく、1,002円にしようと思いました。

さて、私の関与案件ですが、私がこれまで関与した案件の中で「最も買い手がつくかどうか微妙な物件」だと考えていたにもかかわらず、逆に８件もの入札がありました。しかも売却基準価額の1・4倍もの値段で落札されたので驚きです。私が考えている以上に、競売は売れる仕組みになっているようです。その他の物件も、売却基準価額に結構な金額を載せた上乗せした金額での落札となっていました。入札が一件もない物件というのはわずかでした。

できれば開札期日の終わりを確認しておきたかったのですが、次の予定がありましたので、自分の関与案件が落札されたことを確認した時点で会場を後にしました。私の案件は事件番号が後の方でしたので、11時を過ぎていました。

これから不動産競売への入札に挑戦しようと考えている方へ。

開札期日はとてもオープンですし、売却基準価額に対していくらくらいの入札がされているか等がわかります。入札する物件を決める前の段階で一度見に行かれれば勉強になると思います。

それではまた。